Hipoteca inversa: convertir el valor de tu vivienda en ingresos vitalicios
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Definición
La hipoteca inversa es un producto financiero para mayores de 65 años (o dependientes) propietarios de una vivienda libre de cargas (o con poca hipoteca). El banco te paga una renta mensual, un capital único o una línea de crédito, garantizado con la vivienda. No devuelves nada en vida; la deuda (capital + intereses) se paga al fallecer (herederos venden la casa o la quedan pagando la deuda).
Requisitos típicos (España – Ley 41/2007)
- Edad ≥ 65 años (o ≥ 60 con dependencia / discapacidad ≥ 33 %).
- Vivienda habitual, propiedad plena, valor ≥ 150‑200k € (según entidad).
- Sin cargas o carga residual pequeña (se cancela con parte del préstamo).
- Tasación oficial homologada.
Modalidades de pago
- Renta vitalicia: Mensual hasta fallecimiento (más común).
- Renta temporal: Mensual por X años (ej. 15).
- Capital único: Pago inicial grande.
- Línea de crédito: Dispones según necesitas.
- Mixto: Capital inicial + renta.
Costes e impuestos
- Interés (fijo o variable, suele ser Euribor + diferencial 1‑2 %).
- Gastos: notaría, registro, tasación, gestoría, comisión apertura (0‑1 %). Quién paga: negociable, suele ser el cliente.
- Impuestos: Exento de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en España para >65 años. IRPF: las rentas son rendimientos del capital mobiliario (integran en base imponible del ahorro).
Qué pasa al fallecer
- Herederos deciden en 12 meses (prorrogables):
- a) Venden la casa, pagan deuda (capital + intereses), se quedan el sobrante.
- b) Se quedan la casa, pagan deuda con recursos propios / nueva hipoteca.
- c) Dación en pago: entregan la casa al banco, salda deuda (si valor ≥ deuda).
Si la deuda > valor de la casa, el banco asume la pérdida (no recourse sobre otros bienes de herederos) en España (Ley 41/2007 art. 14).
Ventajas / Desventajas
| Ventajas | Desventajas |
|---|
| Ingresos sin vender ni mudarse | Interés compuesto: deuda crece rápido |
| Seguridad: no hay cuotas mensuales | Reduce herencia (patrimonio neto) |
| Flexibilidad modalidades | Costes iniciales altos (notaría, registro, tasación) |
| No recourse (herederos no responden con otros bienes) | Complejidad fiscal / legal |
Dónde informarse / contratar (España)
- Entidades autorizadas: Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Bankinter, Abanca, Ibercaja, Unicaja, Cajamar, entidades especializadas (Óptima Mayores, Mapfre Vida, etc.).
- Comparador: HelpMyCash Hipoteca Inversa.
- Asesoramiento independiente: Notario, abogado especializado, ADICAE.
No firmes sin entender el coste total (TAE) y el impacto en tu herencia. Pide simulación a 10, 15, 20 años.
